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キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは

キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは
図A〈構築編の読み方フローチャート〉(クリックで拡大)

マンション経営の失敗事例と対策|借金・赤字を防ぐリスク管理のコツ

一方で、一つの需要に頼りきった経営を行っている場合、 共倒れになる可能性 もあります。例えば、寮として提供していた企業のオフィスが移転してしまう状況も起こりえるかもしれません。このほか、近隣の大型商業施設などが移転・撤退することで、その地域全体の 資産価値が下がる 場合もあります。都市計画によりほかの地域で計画道路や緑地、新興住宅地の開発が進めば、古くからの住宅地や市街地が衰退していくこともあり得ます。
「今」だけではなく将来的な動向を見据え、対策を考えるために、自治体の都市計画情報などはチェックしておく必要があります。もしも大学などの移転計画が早めに分かっている場合は、移転までの間に次の需要を掘り起こすためリサーチを行い、今後の経営方針を決めなければなりません。
ターゲットは絞りながらも、社会情勢の変化や景気の動向などには常にアンテナをはっておくことがリスク回避の手掛かりを作ってくれます。

2-3.入居者の募集方法による失敗

2-4.入居者トラブルによる失敗

  • ゴミ出しのルール無視
  • 放置自転車などのマナー違反
  • マンション内の共用部分の使い方や騒音をめぐるトラブル

またオーナーと入居者の間で起こる問題としては、 家賃滞納と居室の修繕に関わる事項 などがあります。

管理会社へ管理を委託している場合、オーナー自身がトラブルに巻き込まれることは少ないかもしれませんが、家賃滞納に関しては 収入減やローンの返済に直接影響 します。滞納は長期にわたるほど回収が難しくなり、最終的に訴訟問題に発展してしまう可能性もあります。オーナー側としては多大なストレスを抱えることになります。

2-5.利回りの設定による失敗

マンション経営における利回りは、 表面利回りで10%程度、実質利回りでは5%程度が目安 とされています。管理会社の中には、オーナーにプランを提案する際、できるだけ利回りをよくみせようと非現実的な数字を出してくる会社もあります。例えば、以下のような利回り計算でマンション建築の提案を受けたとしましょう。

表面利回りは約10.28% です。 キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは
しかし、実際には建築費のほかにも諸費用がかかりますし、当初予定していた修繕積立金だけではマンションとしての居住性や資産価値を維持できません。家賃設定が近隣の相場よりも高いという場合もあるでしょうし、空室のリスクも考慮しなければなりません。
実質利回りは以下のようになります。

2-6.高額なローンを組んだことによる失敗

マンション建築は マイホームと比べて建築費の額が大きい こともあり、金銭感覚がまひしてしまいがちです。「家賃収入で返済できる」という気持ちの余裕から、高額なローンを組んでしまう方もいるでしょう。
しかし、立て続けに空室が出てしまったなど想定外のことが起きてしまった場合、実質利回りは悪化し、ローン返済に苦しむことになります。金銭面でのリスク管理には特に注意が必要です。

2-7.売りたくても売れないという失敗

収益物件としてのマンション購入を考える方は、 家賃収入(インカムゲイン) だけでなく、物件を売却して 取得費用と売却費用の差額で利益を得ること(キャピタルゲイン) も考えている方は多いのではないでしょうか。しかし、マンションの売却タイミングには難しい部分があります。
築10年程度のマンションは建物もまだ新しく耐用年数も残っているため、買い手がつきやすいでしょう。しかし、建物は新築の時期を過ぎるとあっという間に値が下がり、築10年でも新築時の2~3割は値下がりするため、買い手がついてもローンが残ってしまうことがあります。

3.マンション経営で失敗しないリスク管理のコツ

3-1.税金の知識を身につける

マンション経営にかかる税金は、まずは家賃収入に課せられる 所得税と住民税 があります。それ以外にも不動産取得時に課せられる不動産取得税、印紙税、登録免許税や毎年の固定資産税、不動産会社などとの取引の際に課せられる消費税などがあります。

3-2.運用中の赤字を気にしすぎない

マンション経営が成功したかは、最終的な収支が黒字であったかによって決まります。経営を始めたばかりの頃は、家賃収入をローンの返済などにあててキャッシュフローがマイナスになっている場合があります。その場合も、入居者が確保できていて正しく家賃収入が得られていれば経営には問題ありません。一時の赤字は気にしないようにしてください。

売却時に黒字になれば大丈夫

3-3.早期売却を恐れない

マンションは 所持しているだけで修繕費用や税金などの維持費がかかる だけでなく、時間の経過で物件自体の価値も下がっていきます。経営に失敗して改善も無理だと判断した時は、できる限り 早く手放してなるべく多くの資金を回収する ようにしてください。

収益がプラス時の売却が理想

3-4.管理費をできるだけ安くする

管理費はマンションを経営する上で必ずかかる費用ですが、できる限り減らしたいものです。管理会社が設定している費用も会社によって 5~10%程度 と、バラツキがあります。できるだけ安く、かつ費用に見合ったサービスを提供してくれる管理会社を選択してください。

自分で管理も検討する

3-5.家賃の見直しによる入居率の改善

マンションの家賃はその地域の相場や設備の質などによって目安が定まります。もし自分の経営するマンションの家賃設定が地域の相場とかけ離れていた場合は、どんなに優良な物件でも入居者は来ないでしょう。 家賃は相場と同程度か少し安めに設定 して、入居者が集まりやすいようにしてみるのがよいでしょう。

3-6.【対策】幅広いアピールで入居者を募る

3-7.金銭面でのリスク管理

表面利回りの高い物件は一見すると魅力的ですが、あくまで理想の数値であることに注意してください。利回りを参考にして物件を選ぶ際は、表面利回りではなく、各種経費を含めて 収支を計算する実質利回りを参考にする のがよいでしょう。実際の経営の際も、リフォームや修繕費用をなるべく抑えることで、表面利回りと実質利回りの差を小さくできます。

4.余っている土地を活用するなら失敗は少ない

ここでお伝えしておきたいのが、土地活用のためのマンション経営は意外と失敗が少ないということです。
建物込みで土地を購入し、次々と事業を拡大していくような不動産投資であれば、何かのきっかけで破綻してしまうことも考えられます。
しかし、元からある土地を活用するのであれば必要なのは建物にかかる費用のみですから、初期投資の負担が比較的少なく済みます。高額なローンを組んでしまったり、破綻に追い込まれてしまったりというリスクは小さいです。

5.失敗しにくい投資マンションの選び方3つ

5-1.都心部を選ぶ

都心部は地方のマンションに比べて購入価格が高いことから、利回りも低く一見すると不利に思えます。しかし人口の多い 都心部はマンションの需要も高く、入居者が確保しやすい メリットがあります。マンションの資産価値も維持しやすく、流動性も高いことから売却もしやすいため、経営面でも有利です。

駅から徒歩10分が理想

マンションの場所は地域だけでなく位置取りも重要です。具体的には徒歩10分以内に駅がある物件は利便性がよく人気があり、入居者を確保しやすいといえます。反対に、駅から遠ざかるほど競合の物件も増え、 家賃の値下げ競争に繋がってしまう おそれがあります。

5-2.新築にこだわらない

中古マンションは耐震基準に注意

中古マンションを複数持つのもおすすめ

最初から高価なマンションを購入するのが難しいと思った場合は、 比較的安価な中古のワンルームマンションから経営 を始めてみるのがよいでしょう。経営が安定して資金が貯まってからは、複数のマンションを所有して経営するのがおすすめです。複数のマンションを所有することで、一方のマンションで需要の変動が生じた場合の空室リスクや、万が一災害が発生した時の損害リスクを分散させることができます。

6.マンション経営での失敗を事前に防ぐ方法4選

6-1.事前のリサーチを丁寧に行う

安定したマンション経営の基本となるのは「 需要と供給が一致していること 」です。マンションを建ててから「ニーズがなかった」「市場が飽和状態だった」ということのないよう、事前に周辺状況をしっかりとリサーチしておく必要があります。

データや地図だけを頼りにするのではなく、自分の足で歩き、自転車や車で移動して利便性を確認することも大切です。 近隣アパートの家賃相場や空室状況も確認 しておいてください。地域の不動産会社や周辺住人に聞き込みするのもよいでしょう。

また、日中だけでなく朝・夜といったさまざまな時間帯や、晴れた日だけでなく雨の日にも現地へ足を運ぶなどして、 日照条件や地盤の状態、騒音や振動の有無、安全性なども確認 しておきます。上下水道の整備やガス管といったライフラインについても調べておくとよいでしょう。下水や都市ガスが整備されていないことがマイナス要素になることもあるからです。

6-2.根拠のある事業計画を立てる

6-3.キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは 管理会社の見直しも検討する

6-4.信頼できるハウスメーカーを選ぶ

土地周辺のリサーチや簡単な利回り計算はできても、ライフラインの調査や都市計画・事業開発に関する調査などは、初心者が行いにくいものです。新築時の諸費用やメンテナンス費用も、どれくらい考えておけばよいのか判断に迷うところでしょう。そこでおすすめなのが、一括プラン請求サービス「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」です。

HOME4U 土地活用」は全国対応、完全無料で利用できます。スマートフォンやタブレットで活用したい土地の情報を入力すると、入力内容に応じて最適な企業をマッチング。あらゆる土地のプランに対応しており、実績豊富な会社のみを選定して提携していますから、マンション経営で失敗する心配を減らせます。

土地の特性を生かしたプラン、土地の収益を最大化するプランを見つけるためには、なるべく多くの企業のプランを比較するとよいでしょう。「HOME4U 土地活用」では最大7社までプラン請求先を選択することができます。資産価値を維持するためのメンテナンスやリノベーションなど、建てた後のサポートについてもお気軽にご相談ください。

マンション経営は利回りの計算が大事!経営に失敗しないコツも解説

COZUCHIは、 1口1万円・最短2カ月から気軽に不動産投資が始められる サービスです。1999年創業のLAETOLI株式会社が厳選した、 想定利回りが10%以上の物件を多く扱っている のが特徴です。 また、優先劣後方式という、元本や配当金に損失が生じた際は、運営会社のLAETOLI社がまず請け負う仕組みが採用されている点も利点です。元本保証がされているわけではないため注意が必要ですが、 比較的資金が守られやすい サービスと言えるでしょう。 さらに、不動産クラウドファンディングサービスでは珍しく、 途中解約ができ、手数料を払えば投資期間中でも換金できることもメリット の一つです。

管理を徹底して空室や家賃滞納を回避

管理が不十分なマンションは空室が目立ち、家賃の滞納や不法侵入などのトラブルに発展する可能性が高まります。費用を節約して利益を追求するのもよいのですが、適切に管理を行って入居者の安全性や住みやすさを大切にしましょう。

管理や広告、家賃の回収といった業務は委託すると費用がかかるため、自分で行いたいと考える経営者も多いです。しかし意外に手間や時間を要し、マンション経営の経験がない方にはハードルが高い業務でもあります。適切に管理や運営を行うなら、業者に任せられる部分は委託して自分は経営に集中したほうが無難です。

ローンは途中で借り換えも検討

投資ローンは、返済途中であっても借り換えることで返済額を抑えられる可能性があります。投資用マンションを買う際は、投資ローンを組んで金融機関から融資を得ることが多いです。金融機関の選び方はさまざまありますが、少しでも金利の低いところを選びたいという方が多いのではないでしょうか。

購入当初は安い金利であっても、返済していくうちに金利が変動して高くなる可能性もあります。ローンは返済途中でも、ほかの金融機関に切り替えることが可能です。返済金利は定期的に確認し、必要があれば借り換えることも視野に入れましょう。

【飲食店開業M&A 第4弾】飲食店開業とデスバレー(死の谷)

たとえば、ひとりで始めた店舗が3〜5年の間に成長し、数店舗に増やすといった時などが典型的なものです。
金融機関からかなりの額の融資を受け、店のほうでは店長や複数の社員を雇用します。
今まではひとつの店を自分がすべて管理していたため、店の財務から店内オペレーション、パート・アルバイトの確保など、細かいところまで目が届いていたので、何か問題が起こっても大きくなる前に対処できました。
しかし、2店舗、3店舗と増えるにしたがって、経営者ひとりではマネジメントできる範囲が限られていきます
どうしても各店舗のマネジメントは、店長などの社員に任せることになります。
この店長たちが、経営者の理念や店舗のコンセプトを十分理解して、管理者としての職責を全うできるなら、その後も成長できますが、責任者の育成がうまくいかないと第二の「デスバレー」が待っているということです。

こうした状況は、さらに10店舗目、50店舗目といった節目節目で現れる、という考えが「デスバレー」理論です。
昔からある「のれんと屏風は広げると倒れる」という戒めと同じです。

飲食店開業と「デスバレー」の関係

この「デスバレー」に陥るリスクは、脱サラで飲食店を開業する場合に特に注意しなければなりません
サラリーマン時代は決まった時間に仕事をして、定期的に給料が入ってきました。
ところが、脱サラして飲食店を始めるとなると、今までは定期的にもらっていた給料を、今度は自分が払う立場になります。
何より開業するには、金融機関から相応の額の借り入が必要になります。
前職とはまったく違う道の業界に足を踏み入れるわけですから、何から何まで初めての経験です。
開業から1〜2年は、想像以上にいろいろな面で大変な時期です。
そのため、開業前から入念な準備をしておく必要があります

脱サラ開業が「デスバレー」に陥る原因と対策

さきほども述べましたが、脱サラで飲食店を開業するということは、すべてが初めての経験になります。
そのわりに私のまわりを見ていると、みなさんあまり自覚がないように思います。
一国一城の主になるのだ、こんなコンセプトの店をやってみたいといった、夢や希望が先行してしまうのです。
それはそれで否定はしませんが、それに向けての入念な準備は必要です。
昔私がお世話になったオーナーは、常々「飲食店というのは楽しいのは開店する前まで。開店したその日から地獄だぞ!」と言っていました。
当時の私はまだ若く、何となく聞いていましたが、いざ自分で飲食店を開業した時、その言葉を身にしみて感じました。
飲食店を開業して「デスバレー」に陥る原因は主に以下のようなことが考えられます。

①明確な経営理念・経営コンセプトを設定していない

言い古された言葉ですが、やはり経営にとって肝になります。
この経営理念がないということは、たとえるなら行く先を決めずに大海原に出て行く大航海時代の船のようなものです。
目的地が一定していれば、チャート(海図)を使って多くの困難を乗り越えながらも、ゴールに到達することができます。
飲食店経営も同じことが言えます。
最終目的である経営理念がはっきりしていれば、そこの到達するためのチャートとして、経営ビジョン、経営戦略、経営目的などもより具体的で実践的なものになります

少し抽象的な話になってきましたので、実体験による具体例をあげておきましょう。
私も法人として飲食FC(フランチャイズ)に加盟した際、経営理念を設定しました。
将来的には5店舗から10店舗経営し、雇用を創出して地域経済に貢献しようといった高類なものでした。
ところが、いざ開店すると終日店舗に入り調理、接客、クレーム対応など、現場の業務に忙殺され、経営理念といったものは意識することがなくなってしまいました
その後は、売上は右肩下がり、利益はマイナス、従業員の士気は低下といった負のスパイラルで、そのままいけば「デスバレー」に落ちるところ、いえ、落ちかかっていたのかもしれません。
飲食FCとは冷たいもので、私の加盟したところは開店まではバックアップしてくれましたが、右肩下がりになっても策は講じてくれませんでした。
多くある店のひとつに過ぎないということでしょう。
その後、私はFCを脱退し、業態を変えて原点に目を向けるようになりました。

②キャッシュフローが不足している

これが「デスバレー」に陥る最大の原因でしょう。
少ない資金で始めて大きくしていこうという考えが重要です。
だからといってギリギリの資金で開業するというのは、かなりのリスクを伴います。飲食店は「日銭商売」といわれるように、毎日現金が入ってきますから、常に店にお金があると勘違いしてしまうのです。
家賃、取引業者への支払い、社員・従業員への給料の支払い、借り入の返済、出ていくものばかりです。
自己資金、あるいは自己資金+最小限の借り入では、早晩運転資金はショートしてしまいます
上手く借り入を利用しながら、自分たち家族の向こう1年分の生活費までも含め、余裕を持ったキャッシュフローを準備しておくことが大切です。

そのため、開店にあたっては、ゼロから自分で始めるのか、FC加盟するのか、あるいは最近注目されている M&Aを利用した形でオープンするのか、事前に十分検討することです。
この中で、借り入をうまく利用しながら余裕を持ったキャッシュフローの状態で、コストを抑えながら開業するには、M&Aによる飲食店の開業が、脱サラ飲食店開業の今後のトレンドになるのかもしれません。

③計数(財務)管理ができない

経理担当などは別として、一般的なサラリーマンの方は会社勤めの時は、自分の給料、源泉徴収、年末調整といった計数管理は必要ありませんでしたが、飲食店を開店すると、毎日の売上、仕入れの計算、帳簿整理といったことが必要です。
こうした計数管理の重要性、必要性の認識がないと「どんぶり勘定」となり、売上や利益があるはずなのに、どうして現金がないのかといった「勘定合って銭足らず」、黒字倒産という「デスバレー」に陥りことになるのです。

脱サラして飲食店を始めると、多くの場合1〜2年は思うように売上が伸びず、利益の出ない状態になります。
そのまま何もしなければ「デスバレー」が待っています。
そのためにも、先にあげたような原因を事前に把握して、十分な対策を講じることが大切です。

執筆者プロフィール:
ドリームゲートアドバイザー 萩原洋(有限会社銀河企画 特定行政書士)

外食FC立ち上げへの参画や自らも複数店舗の経営を行った後に独立。
フードビジネスコンサルタントとして20年のキャリアをもつ萩原アドバイザー。
飲食店等を長年経営し引退を考える経営者が、事業を他者に譲り渡す「事業承継M&A」に複数携わるなど、ゼロからの出店ではなく立地や顧客を引き継ぎながら経営を始めるという分野のご経験を豊富にお持ちのアドバイザーです。

マンション経営は利回りの計算が大事!経営に失敗しないコツも解説

COZUCHIは、 1口1万円・最短2カ月から気軽に不動産投資が始められる サービスです。1999年創業のLAETOLI株式会社が厳選した、 想定利回りが10%以上の物件を多く扱っている のが特徴です。 また、優先劣後方式という、元本や配当金に損失が生じた際は、運営会社のLAETOLI社がまず請け負う仕組みが採用されている点も利点です。元本保証がされているわけではないため注意が必要ですが、 比較的資金が守られやすい サービスと言えるでしょう。 さらに、不動産クラウドファンディングサービスでは珍しく、 途中解約ができ、手数料を払えば投資期間中でも換金できることもメリット の一つです。

管理を徹底して空室や家賃滞納を回避

管理が不十分なマンションは空室が目立ち、家賃の滞納や不法侵入などのトラブルに発展する可能性が高まります。費用を節約して利益を追求するのもよいのですが、適切に管理を行って入居者の安全性や住みやすさを大切にしましょう。

管理や広告、家賃の回収といった業務は委託すると費用がかかるため、自分で行いたいと考える経営者も多いです。しかし意外に手間や時間を要し、マンション経営の経験がない方にはハードルが高い業務でもあります。適切に管理や運営を行うなら、業者に任せられる部分は委託して自分は経営に集中したほうが無難です。

ローンは途中で借り換えも検討

投資ローンは、返済途中であっても借り換えることで返済額を抑えられる可能性があります。投資用マンションを買う際は、投資ローンを組んで金融機関から融資を得ることが多いです。金融機関の選び方はさまざまありますが、少しでも金利の低いところを選びたいという方が多いのではないでしょうか。

購入当初は安い金利であっても、返済していくうちに金利が変動して高くなる可能性もあります。ローンは返済途中でも、ほかの金融機関に切り替えることが可能です。返済金利は定期的に確認し、必要があれば借り換えることも視野に入れましょう。

失敗しない会社経営 その4・中小企業が使える管理会計④構築編・ケース①

1)構築編の読み方フローチャート

図A〈構築編の読み方フローチャート〉(クリックで拡大)

2)ケース①(管理会計が未導入、又は損益分岐点程度までの導入の場合)の構築

この評価を行うための手段は、財務分析の一環である『当座比率』と『売上高経常利益率』である

図B[当座比率と売上高経常利益率の算定式](クリックで拡大)

特に、当座比率そのものが80%程度で、かつ、売上高経常利益率が1%を切っていたりマイナスだったりするような場合には往々にして「短期的にかなり問題がある」状態だと言えよう。このような場合には応急処置的な資金繰り改善がほぼ必須というような状態に極めて近く、管理会計云々よりも先にそちらをクリアしなければならないと考える(分かりやすく表現すると、事業再生に近い状態)。

また、当座比率が100%を切っていながら、かつ、売上高経常利益率が1%前後であるような場合は、「短期的な問題はまだそれほどない」ものの、しかし仮に融資の返済などの負担がある場合には応急処置的な改善に迫られる状況に近く、危険性は相応にあるような状態だと言えよう。もし、売上高経常利益率が5%前後やそれ以上であるようならば(規模にもよるが)、今後財政状態は今よりも良くなっていくことが期待できる。

そして、当座比率は余裕で100%を超えており、かつ、売上高経常利益率が5%を超えるような状態が続いている場合は、「短期的な問題はそれほどない」以上に健全な状態だろうと言える。しかし、もし売上高経常利益率が1%前後であるような場合には、場合によっては今後の財政状態は簡単に悪化するかもしれない可能性を抱えている不安な状態であると言える。

図C[財政上の問題評価](クリックで拡大)

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